Il consiglio di Halifax prenderà in considerazione una politica che richieda alloggi "accessibili" nei nuovi insediamenti

Jul 19, 2023

Una nuova politica presentata al consiglio la prossima settimana richiederebbe alloggi a prezzi accessibili nei nuovi insediamenti, ma quanto saranno accessibili è oggetto di dibattito.

La zonizzazione inclusiva abbasserebbe il prezzo di una percentuale di case in un nuovo edificio. Esistono diversi approcci all’idea in uso in tutto il Nord America, con programmi sia volontari che obbligatori e diverse percentuali accantonate a ritmi diversi.

Il Comune ha richiesto all'autorità di utilizzare la zonizzazione inclusiva nel dicembre 2016 con un rapporto che suggeriva che la gestione delle risorse umane potrebbe creare fino a 250 nuove unità accessibili all'anno. Dopo anni di ritardo, nell’ottobre 2021 il governo ha approvato alcune modifiche allo statuto municipale per consentire alla gestione delle risorse umane di utilizzare la zonizzazione inclusiva.

In un rapporto presentato martedì al consiglio comunale, il pianificatore Jamy-Ellen Proud ha raccomandato di avviare finalmente il processo per l’adozione della zonizzazione inclusiva. Il rapporto di Proud si basa sulle raccomandazioni di un consulente assunto per condurre una ricerca sull'argomento.

"I programmi di zonizzazione inclusiva si sono rivelati uno strumento efficace per produrre alloggi più accessibili sfruttando lo sviluppo edilizio privato", ha scritto Proud.

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"I programmi esistenti in Canada e in tutti gli Stati Uniti dimostrano che programmi di zonizzazione inclusiva ben progettati possono avere un impatto significativo e positivo sull'accessibilità economica degli alloggi, senza innescare aumenti del prezzo delle case sul mercato".

La gestione delle risorse umane dovrebbe adottare una politica di zonizzazione inclusiva obbligatoria in tutto il comune, ha raccomandato Proud.

"La ricerca giurisdizionale e le migliori pratiche mostrano costantemente che i programmi obbligatori hanno più successo nel creare nuove unità accessibili rispetto ai programmi volontari", ha scritto Proud.

"I programmi obbligatori hanno anche più successo nel distribuire nuove unità a prezzi accessibili in tutta l'area del programma invece di concentrare nuove unità in aree che già forniscono alloggi a prezzi più accessibili."

Il comune implementerebbe innanzitutto la politica nelle aree a più alta crescita, come i futuri nodi di crescita identificati nel Piano del Centro. Questi includono aree come il sito del West End Mall e Dartmouth Cove.

I progettisti si concentrerebbero principalmente su edifici multi-unità, siano essi in affitto o condominiali, ma la politica potrebbe applicarsi anche allo sviluppo commerciale e industriale attraverso contanti in sostituzione.

La politica darebbe la preferenza all’inclusione di case a prezzi accessibili negli edifici, ma stabilirebbe opzioni per contanti in sostituzione o alloggi fuori sede che “riflettono equamente e proporzionalmente il costo di sostituzione degli alloggi mancanti in loco”.

Nel piano mancano ancora due aspetti importanti: il "tasso di ritiro" e lo "standard di accessibilità".

Il tasso di ritiro indica la percentuale di unità di un edificio che saranno accessibili. I tassi di ritiro comuni nelle giurisdizioni canadesi vanno dal 5% al ​​20%, con tassi più elevati che creano case più convenienti. Edmonton utilizza un tasso del 5% e ha creato solo 26 nuove unità a prezzi accessibili tra il 2015 e il 2018. Il tasso a Richmond, BC è del 10% o del 15% a seconda della zona e quella città ha creato 900 nuove unità a prezzi accessibili dal 2007.

Il rapporto del 2016 al consiglio suggerisce che un tasso del 10% potrebbe creare da 180 a 250 unità a prezzi accessibili all'anno sulla base di un numero annuale di alloggi compreso tra 1.800 e 2.500 unità.

Lo standard di accessibilità può essere determinato sulla base dell’affitto di mercato o dei redditi medi nell’area circostante.

"La maggior parte delle giurisdizioni canadesi con programmi di zonizzazione inclusiva lega l'accessibilità economica a una percentuale dell'affitto di mercato, in genere tra l'80 e il 90% dell'affitto medio di mercato", ha scritto Proud.

"Le restanti giurisdizioni vincolano l'accessibilità economica... a una gamma definita di reddito da basso a moderato."

Il consulente ha suggerito che il comune potrebbe scegliere di basare l'accessibilità economica sul reddito familiare o individuale.

Ancora da definire è anche il periodo di tempo di accessibilità economica, come 15 anni, 99 anni, o per sempre, e il modo in cui il comune gestirà la proprietà e l'amministrazione degli alloggi.